Usucapião em Belo Horizonte e em Minas Gerais: no cartório ou na Justiça

Os tipos de usucapião e o tempo de cada um

Na usucapião extraordinária, quem possui o imóvel como seu por 15 anos, sem interrupção nem oposição, adquire a propriedade independentemente de título e de boa-fé; o prazo cai para 10 anos se a pessoa morar no imóvel ou nele tiver feito obras ou serviços de caráter produtivo (Código Civil, art. 1.238). Na ordinária, com justo título e boa-fé, bastam 10 anos, ou 5 se o imóvel foi comprado com base em registro depois cancelado e o possuidor nele mora ou investiu (art. 1.242).

Na especial urbana, o prazo é de 5 anos para área urbana de até 250 m² usada como moradia, desde que o possuidor não tenha outro imóvel, e esse direito só é reconhecido uma vez (art. 1.240; CF, art. 183). Na familiar, são 2 anos de posse exclusiva do imóvel urbano de até 250 m² dividido com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar (art. 1.240-A). Há ainda a rural, de 5 anos, para área de até 50 hectares tornada produtiva pela família (art. 1.239).

Somar o tempo de quem veio antes

Para completar o tempo, o possuidor pode somar à sua posse a dos antecessores, como a de quem lhe vendeu o imóvel por contrato particular, desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, na ordinária, com justo título e boa-fé (Código Civil, art. 1.243). As causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição também valem para a usucapião (art. 1.244). Imóvel público não pode ser adquirido por usucapião (art. 102; CF, art. 183, § 3º).

Usucapião no cartório

Sem prejuízo da via judicial, a usucapião pode ser pedida diretamente no Registro de Imóveis da comarca do imóvel, com advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-A). O pedido leva ata notarial lavrada por tabelião, que atesta o tempo de posse; planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica; certidões negativas dos distribuidores; e o justo título ou outros documentos da posse, como o pagamento do IPTU.

Quem tem direito registrado no imóvel ou nos vizinhos e não assinou a planta é notificado para se manifestar em 15 dias, e o silêncio vale como concordância; se não for encontrado, a notificação é feita por edital (§§ 2º e 13). União, Estado e Município têm 15 dias para se manifestar, e terceiros são chamados por edital (§§ 3º e 4º). Em apartamento, no lugar dos vizinhos basta notificar o síndico (§ 11). Faltando documentos, a posse pode ser provada em justificação administrativa no próprio cartório (§ 15).

Quando o caminho é a Justiça

Se alguém apresenta impugnação justificada, o cartório remete o pedido ao juiz da comarca, e o processo segue como ação de usucapião; a rejeição no cartório também não impede a ação judicial (Lei 6.015/1973, art. 216-A, §§ 9º e 10). A sentença que declara a usucapião serve de título para o registro (Código Civil, art. 1.241).

O mesmo vale para o outro lado: o proprietário notificado de um pedido de usucapião do seu imóvel tem 15 dias para se manifestar no cartório, e a impugnação precisa ser justificada para levar o caso ao juiz.

Em Belo Horizonte e em Minas Gerais

Belo Horizonte tem mais de um Registro de Imóveis, cada um responsável por uma região da cidade; o pedido vai ao cartório da circunscrição do imóvel. No interior de Minas, vai ao Registro de Imóveis da comarca. A planta e o memorial são feitos por engenheiro ou arquiteto; o escritório conduz a parte jurídica, presencialmente em BH ou on-line: o enquadramento, a prova da posse, a ata notarial, as notificações e, se houver impugnação, a ação judicial.