Indisponibilidade de bens no imóvel (CNIB): como descobrir a origem e pedir o cancelamento (BH e MG)

O que a indisponibilidade faz

A ordem é cadastrada na CNIB pelo CPF ou CNPJ (Código Nacional de Normas do CNJ, art. 320-A, § 1º). Os cartórios de registro de imóveis consultam a central todos os dias e averbam a indisponibilidade em todos os imóveis do titular, inclusive nos que ele comprar depois (arts. 320-I e 320-J). Desde a CNIB 2.0 (Provimento CNJ 188/2024), a ordem pode atingir bens determinados ou o patrimônio inteiro (art. 320-A).

Enquanto vale, o cartório não registra a venda, a doação nem a hipoteca, nem mesmo de um título que já tinha sido apresentado antes da ordem, salvo previsão em contrário do juiz (art. 320-I, § 3º). A escritura pode ser assinada no tabelionato, mas as partes são avisadas da indisponibilidade e isso consta do ato (art. 320-F, parágrafo único). O proprietário continua dono e pode continuar usando o imóvel.

De onde ela vem

As origens mais comuns são a execução fiscal, quando o devedor citado não paga nem indica bens e a busca por bens penhoráveis já foi esgotada (CTN, art. 185-A; Súmula 560 do STJ), a medida cautelar fiscal (Lei 8.397/1992), a execução trabalhista, a ação de improbidade (Lei 8.429/1992, art. 16) e a falência. Para o sócio, ela costuma chegar pelo redirecionamento da execução fiscal ou pela desconsideração da personalidade jurídica da empresa: a ordem passa a recair sobre o CPF dele.

Por recair sobre o CPF, a mesma ordem alcança imóveis em qualquer cidade do país, o que explica por que o dono muitas vezes descobre a indisponibilidade só quando tenta vender ou financiar um imóvel que nada tem a ver com a dívida.

Primeiro passo: descobrir a ordem

A pessoa atingida pode consultar os dados de origem das ordens vigentes em seu nome, com o processo e a autoridade, e obter um relatório circunstanciado, salvo nos processos em segredo de justiça (Código Nacional de Normas do CNJ, art. 320-B, § 1º). O relatório é gratuito para quem acessa a central com assinatura eletrônica avançada ou qualificada, como a conta gov.br prata ou ouro, ou para quem o pede pessoalmente num cartório (art. 320-B, § 2º, e art. 320-L).

Com o número do processo, a análise segue pela cópia dos autos: qual a dívida, qual o valor, se a ordem respeitou os requisitos da lei e se outros bens já garantem a cobrança.

Como se pede o cancelamento

O pedido vai à autoridade que decretou a ordem. Os fundamentos mais usados: a dívida foi paga, parcelada ou garantida; a ordem passou do valor cobrado, e na execução fiscal o juiz deve liberar os bens que excedem a dívida (CTN, art. 185-A, § 1º); a indisponibilidade veio antes de esgotada a busca por bens penhoráveis (Súmula 560 do STJ); ou, na improbidade, faltou a prova de perigo de dano ou de risco ao resultado do processo (Lei 8.429/1992, art. 16, § 3º). Nessa ação, a lei também proíbe a indisponibilidade do bem de família, salvo se ele for fruto da vantagem indevida (art. 16, § 14).

Como a CNIB 2.0 permite ordem sobre bens determinados, um caminho frequente é pedir que a restrição fique só no imóvel necessário para garantir a dívida e libere os demais. Cadastrado o cancelamento na CNIB, o cartório é obrigado a averbá-lo sem mandado judicial, pagos os emolumentos, que ficam dispensados para o beneficiário da justiça gratuita (Código Nacional de Normas do CNJ, arts. 320-C e 320-D).

Comprou o imóvel e o registro travou

Se a indisponibilidade contra o vendedor chegou ao cartório antes do registro da compra, ela impede o registro, ainda que a escritura já tivesse sido apresentada (Código Nacional de Normas do CNJ, art. 320-I, § 3º). O comprador que não é parte no processo pode pedir ao juiz que decretou a ordem a exclusão do imóvel ou opor embargos de terceiro (CPC, art. 674), inclusive com base em compromisso de compra e venda sem registro (Súmula 84 do STJ).

Quando o imóvel é arrematado ou adjudicado num processo, o juiz desse processo deve prever expressamente o cancelamento das constrições vindas de outros processos (art. 320-G).

Para quem tem empresa: a indicação prévia de imóveis

O titular de imóveis pode indicar, numa base mantida pelo operador da CNIB, quais imóveis prefere que sejam atingidos por eventuais ordens de indisponibilidade (Código Nacional de Normas do CNJ, art. 320-K). A indicação não obriga o juiz, mas fica disponível no momento em que a ordem é cadastrada e pode preservar o imóvel de moradia ou o que está em negociação.

Em Belo Horizonte e em Minas Gerais

O escritório atende em Belo Horizonte, presencialmente e on-line, casos de indisponibilidade de bens vindos da Justiça estadual (TJMG), da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho. A primeira leitura é sempre a mesma: o relatório da CNIB com a origem da ordem, a certidão atualizada da matrícula e a cópia do processo.