Imóvel indo a leilão em BH ou em Minas Gerais: o que ainda dá para fazer antes da data
Por Frede Sá de Moura · OAB/MG 151.651 · OAB/GO 58.362 · atualizado em
Escritório em Belo Horizonte · atendimento on-line em todo o Brasil
Primeiro, é preciso saber de qual leilão se trata. No leilão do banco, por financiamento com alienação fiduciária, a intimação do cartório dá 15 dias para pagar o atrasado, e, depois que o banco consolida a propriedade, o devedor ainda pode recomprar o imóvel pelo valor da dívida e das despesas até a data do segundo leilão (Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27, § 2º-B). No leilão judicial, o devedor pode pagar a dívida e encerrar a execução até a venda (CPC, art. 826), e lance abaixo do mínimo é preço vil (art. 891).
Leve o caso ao escritório
Envie o essencial pelo WhatsApp e receba uma leitura técnica, com sigilo e sem compromisso.
Prazos que correm
Leilão do banco: pagar o atrasado depois da intimação do cartório
Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º
15 dias
Financiamento da casa própria: pagar as parcelas vencidas e as despesas
Lei 9.514/1997, art. 26-A, §§ 1º e 2º
até a averbação da consolidação, 30 dias depois do fim do prazo acima
Leilão do banco: recomprar o imóvel pelo valor da dívida e das despesas
Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B
até a data do segundo leilão
Leilão do banco: receber a sobra do valor da venda
Lei 9.514/1997, art. 27, § 4º
5 dias depois do leilão
Leilão judicial: aviso ao executado
CPC, art. 889, I
pelo menos 5 dias antes
Leilão judicial: alegar preço vil ou outro vício da arrematação
CPC, art. 903, §§ 1º e 2º
10 dias depois de assinado o auto
Leilão judicial: pagar e encerrar a execução (remição)
CPC, art. 826
até a adjudicação ou a alienação
Isto é com você se…
- chegou uma intimação do cartório de registro de imóveis para pagar parcelas do financiamento em 15 dias
- o banco consolidou a propriedade do imóvel no nome dele
- chegou uma carta ou um e-mail com as datas do primeiro e do segundo leilão
- o processo judicial já tem edital de leilão publicado
- o imóvel foi arrematado e a carta de arrematação ainda não saiu
Leilão do banco ou leilão judicial: o primeiro passo é saber qual
No imóvel financiado com alienação fiduciária, o banco é o credor fiduciário, e a cobrança da dívida atrasada corre no Registro de Imóveis, sem juiz: intimação, consolidação da propriedade e leilão (Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27).
No leilão judicial, a dívida é cobrada num processo (condomínio, empréstimo sem garantia, cheque, dívida trabalhista ou fiscal): o imóvel é penhorado, avaliado e vendido em leilão anunciado por edital, que traz a avaliação, o preço mínimo e os ônus do bem (CPC, art. 886). O leilão é, em regra, eletrônico (art. 882). Os prazos e as defesas de um e de outro são diferentes.
No leilão do banco: os 15 dias e a consolidação
Vencida e não paga a dívida, o oficial do Registro de Imóveis intima o devedor a pagar, em 15 dias, as prestações vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, encargos, tributos e condomínio do imóvel e as despesas de cobrança (Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º). Pago o valor, o contrato volta a valer (§ 5º). Sem pagamento, o cartório averba a consolidação da propriedade em nome do banco (§ 7º).
No financiamento para comprar ou construir o imóvel residencial do devedor (fora o consórcio), a consolidação só é averbada 30 dias depois do fim do prazo de pagamento, e até essa averbação o devedor ainda pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, com o mesmo efeito de manter o contrato (art. 26-A, §§ 1º e 2º).
Depois da consolidação: os dois leilões e o direito de recomprar
O banco tem 60 dias, a contar do registro da consolidação, para fazer o primeiro leilão; se o maior lance ficar abaixo do valor do imóvel definido conforme o contrato (art. 24, VI), o segundo leilão ocorre nos 15 dias seguintes (Lei 9.514/1997, art. 27, caput e § 1º). As datas são comunicadas ao devedor por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (§ 2º-A), e cabe ao devedor manter o endereço atualizado com o credor (art. 26, § 4º-A).
Até a data do segundo leilão, o devedor tem preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida, somado às despesas, aos seguros, aos tributos, ao condomínio, ao imposto de transmissão pago na consolidação e às despesas de cobrança e de leilão, além dos custos da nova aquisição (art. 27, § 2º-B, na redação da Lei 14.711/2023).
O que acontece com o dinheiro da venda
Vendido o imóvel, o banco entrega ao devedor, em 5 dias, o que sobrar depois de pagas a dívida, as despesas e os encargos, incluída a indenização de benfeitorias (Lei 9.514/1997, art. 27, § 4º).
No financiamento da casa própria, o segundo leilão só aceita lance que cubra a dívida e as despesas; sem esse lance, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca (art. 26-A, §§ 3º e 4º). Nos demais contratos, o banco pode aceitar no segundo leilão lance de pelo menos metade da avaliação, e o saldo que faltar continua a poder ser cobrado (art. 27, §§ 2º e 5º-A).
No leilão judicial
O executado é avisado da alienação com pelo menos 5 dias de antecedência (CPC, art. 889, I). Lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz, ou, sem mínimo, abaixo de 50% da avaliação, é preço vil e não é aceito (art. 891). Até a adjudicação ou a alienação, o executado pode pagar a dívida atualizada, com juros, custas e honorários, e encerrar a execução (art. 826).
Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita e acabada, mas pode ser invalidada por preço vil ou outro vício se isso for alegado em até 10 dias (art. 903, §§ 1º e 2º). Depois da carta de arrematação, a invalidação só pode ser pedida em ação autônoma (§ 4º). A defesa mais forte, porém, costuma estar antes: na penhora e na avaliação.
Em Belo Horizonte e em Minas Gerais
O escritório atende em Belo Horizonte, presencialmente e on-line, devedores de financiamento com alienação fiduciária e executados em processos do TJMG, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho. Para a primeira leitura: o contrato do financiamento, a intimação do cartório ou o edital, a certidão atualizada da matrícula e, no leilão judicial, a cópia do processo.
- Intimação, prazo de 15 dias e consolidação da propriedadeLei 9.514/1997, art. 26
- Financiamento do imóvel residencial: prazo adicional e extinção da dívidaLei 9.514/1997, art. 26-A
- Leilões, datas, preferência do devedor e sobraLei 9.514/1997, art. 27 (redação da Lei 14.711/2023)
- Edital, aviso ao executado e preço vilCPC, arts. 886, 889 e 891
- Leilão eletrônicoCPC, art. 882
- Remição da execuçãoCPC, art. 826
- Arrematação, invalidação e prazo de 10 diasCPC, art. 903
Como conduzimos um caso assim
- 1Identificação do tipo de leilão e leitura do contrato, da intimação ou do edital e da matrícula atualizada, com as datas que estão correndo.
- 2Conta do valor necessário para pagar, recomprar ou negociar, e exame de falhas de intimação, de avaliação ou de preço que permitam contestar.
- 3Execução do caminho escolhido (pagamento, proposta ao credor, pedido ao juiz ou ação) dentro do prazo.
Advocacia é atividade de meio: o trabalho é de análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
Perguntas frequentes
Ainda dá para pagar e evitar o leilão do banco?+
Nos 15 dias da intimação do cartório, pagar o atrasado faz o contrato voltar a valer (Lei 9.514/1997, art. 26, §§ 1º e 5º). No financiamento da casa própria, há prazo até a averbação da consolidação, 30 dias depois (art. 26-A). Depois disso, até o segundo leilão, o devedor tem preferência para recomprar o imóvel pelo valor da dívida e das despesas (art. 27, § 2º-B).
Se o imóvel for vendido no leilão do banco, recebo alguma coisa?+
O que sobrar depois de pagas a dívida, as despesas e os encargos é entregue ao devedor em 5 dias, com a indenização de benfeitorias (art. 27, § 4º). No financiamento da casa própria, se o segundo leilão não tiver lance que cubra a dívida, ela se extingue (art. 26-A, § 4º); nos demais contratos, o saldo pode continuar a ser cobrado (art. 27, § 5º-A).
Qual o prazo para anular um leilão judicial?+
10 dias depois de assinado o auto de arrematação, para alegar preço vil ou outro vício (CPC, art. 903, §§ 1º e 2º). Depois da carta de arrematação, só por ação autônoma (§ 4º).
O leilão judicial pode vender o imóvel por qualquer preço?+
Não. Lance abaixo do mínimo fixado no edital, ou, sem mínimo, abaixo de 50% da avaliação, é preço vil e não pode ser aceito (CPC, art. 891).
Leve o caso ao escritório
Envie o essencial pelo WhatsApp e receba uma leitura técnica, com sigilo e sem compromisso.