Imóvel em Belo Horizonte com ex-cônjuge, irmãos ou herdeiros, e um dos donos não quer vender
Por Frede Sá de Moura · OAB/MG 151.651 · OAB/GO 58.362 · atualizado em
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Nenhum dono é obrigado a continuar dono junto com outro: a todo tempo, qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum (Código Civil, art. 1.320). Se o imóvel não pode ser dividido, como a casa ou o apartamento, ele é vendido e o preço é repartido, com preferência do condômino sobre o estranho em igualdade de oferta (art. 1.322). Quando um dos donos se recusa, o caminho é a ação de alienação judicial, com venda em leilão (CPC, arts. 725, IV, e 730). Enquanto isso, quem mora sozinho no imóvel pode ter de indenizar os outros pelo uso.
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Prazos que correm
Responder ao pedido de alienação judicial
CPC, art. 721
15 dias da citação
Condômino preterido pedir a fração vendida a estranho, depositando o preço
Código Civil, art. 504
180 dias, sob pena de decadência
Pedir reembolso das despesas pagas sozinho com o imóvel
STJ, REsp 2.004.822/RS
10 anos
Acordo de indivisão entre os donos
Código Civil, art. 1.320, § 1º
até 5 anos, prorrogável
Isto é com você se…
- você tem um imóvel em Belo Horizonte com o ex-cônjuge ou ex-companheiro e ele não aceita vender
- você herdou o imóvel com irmãos e um deles mora lá sem pagar nada aos outros
- você paga sozinho o IPTU e o condomínio de um imóvel que é de vários donos
- um dos donos quer vender a parte dele a um estranho sem oferecer a você antes
Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio
Quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel, cada uma tem uma parte ideal, e as partes se presumem iguais se o título não disser outra coisa (Código Civil, art. 1.315, parágrafo único). O art. 1.320 garante a qualquer condômino, a todo tempo, o direito de exigir a divisão. O STJ trata esse direito como potestativo: o outro dono não pode impedir a extinção do condomínio sobre imóvel indivisível, e nem mesmo o fato de o ex-companheiro morar no imóvel com os filhos do casal afasta o pedido (REsp 1.852.807).
Os donos podem combinar manter o imóvel indiviso por até 5 anos, prazo que pode ser prorrogado (art. 1.320, § 1º). Fora desse acordo, a recusa de um deles não impede a extinção.
Imóvel divisível ou indivisível: divisão ou venda
Um terreno grande pode ser dividido em partes, se cada parte respeitar as áreas mínimas da legislação municipal e as da Lei 6.766/1979 (art. 4º, II, e § 1º); a divisão pode ser feita por escritura pública, quando todos são maiores, capazes e concordam (CPC, art. 571), ou pela ação de divisão (CPC, art. 569, II). A casa e o apartamento, em regra, são indivisíveis: dividir alteraria a substância ou reduziria muito o valor (Código Civil, art. 87).
No imóvel indivisível, a solução é a venda. O pedido de alienação judicial segue o procedimento de jurisdição voluntária (CPC, art. 725, IV), com prazo de 15 dias para os demais se manifestarem (art. 721), e o leilão segue as regras da execução (art. 730). Antes de o imóvel ser adjudicado a quem deu o maior lance, há licitação entre os condôminos, que têm preferência em igualdade de condições (Código Civil, art. 1.322, parágrafo único). Lance abaixo de 50% da avaliação é preço vil (CPC, art. 891, parágrafo único).
Divórcio, herança e o imóvel em comum
Depois da separação, o imóvel do casal passa a ser regido pelas regras do condomínio, ainda que a partilha não tenha sido feita (STJ, REsp 1.840.561). Na herança, até a partilha, o direito dos herdeiros é indivisível e regido pelo condomínio (Código Civil, art. 1.791, parágrafo único); nessa fase, a solução vem dentro do inventário, com licitação entre os herdeiros, adjudicação a quem repuser a diferença aos outros ou venda judicial (CPC, art. 649; Código Civil, art. 2.019, § 1º). Com a partilha julgada, o herdeiro pode pedir a extinção mesmo sem ter registrado o formal de partilha (STJ, REsp 1.813.862).
Há um limite importante: o cônjuge ou companheiro sobrevivente que tem direito real de habitação no imóvel da família impede a extinção do condomínio e a venda judicial enquanto esse direito durar (STJ, REsp 2.189.529, de 2025, e REsp 1.846.167). O direito não existe, porém, quando o imóvel já era de terceiros em copropriedade antes da morte (STJ, EREsp 1.520.294).
Quem mora sozinho deve aluguel aos outros
Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa (Código Civil, art. 1.319). O dono que ocupa sozinho o imóvel pode ser condenado a indenizar os demais pelo uso, e quem não fez notificação antes constitui o ocupante em mora pela citação na ação de arbitramento (STJ, REsp 1.953.347/SP). Quando o ex-cônjuge mora com a filha menor do casal, o arbitramento não é obrigatório e depende do caso; havendo indenização, ela conta da inequívoca oposição do outro dono, ainda que a partilha não tenha sido formalizada (STJ, REsp 1.699.013/DF).
Essa dívida de aluguel entre condôminos tem natureza propter rem e afasta a impenhorabilidade do bem de família, segundo a Terceira Turma do STJ (REsp 1.888.863/SP). E quem pagou sozinho o IPTU, o condomínio e a manutenção pode cobrar a parte dos outros, com prazo de 10 anos (STJ, REsp 2.004.822/RS, decisão por maioria da Quarta Turma).
O ITBI de Belo Horizonte na extinção
Em Belo Horizonte, a Lei municipal 5.492/1988 inclui entre as hipóteses do ITBI as tornas ou reposições na divisão para extinção de condomínio e na dissolução da sociedade conjugal, quando um condômino ou cônjuge recebe parte material de valor maior que a sua quota ideal, e o imposto incide sobre a diferença apurada pela Prefeitura. Nas tornas ou reposições, a base de cálculo é o valor da parte excedente, com a alíquota de 3% em vigor desde 1º de maio de 2014. A arrematação em hasta pública judicial também está entre as hipóteses do imposto.
Quando o excesso é recebido sem pagamento aos outros, a Lei Complementar 227/2026 trata o excesso de quinhão na dissolução de condomínio como doação para fins de ITCMD (art. 147, VI, c), cobrado conforme a lei do estado. Por isso, o desenho do acordo, quem fica com o imóvel e se paga ou não a diferença, muda o imposto, e a conta deve vir antes da escritura.
A saída por acordo e a venda da parte a terceiro
Com todos de acordo, a extinção se faz por escritura pública: divisão, venda do imóvel inteiro ou compra das partes por um dos donos, com registro na matrícula. A escritura é essencial nos negócios sobre imóveis de valor acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108).
O dono não pode vender a sua fração de imóvel indivisível a um estranho se outro condômino a quiser, tanto por tanto. O condômino a quem não se deu conhecimento da venda pode, depositando o preço, haver para si a parte vendida, no prazo de 180 dias, sob pena de decadência (Código Civil, art. 504). O escritório atende em Belo Horizonte, presencialmente e on-line, quem quer vender, quem quer ficar com o imóvel e quem foi citado na ação.
- Direito de exigir a divisão a todo tempo; indivisão por até 5 anosCódigo Civil, art. 1.320
- Venda do imóvel indivisível e preferência do condôminoCódigo Civil, art. 1.322
- Alienação judicial da coisa comum e leilãoCPC, arts. 721, 725, IV, 730 e 891
- Extinção é direito potestativo; filhos no imóvel não a impedemSTJ, REsp 1.852.807
- Direito real de habitação impede a extinçãoSTJ, REsp 2.189.529 (2025) e REsp 1.846.167
- Indenização pelo uso exclusivo; mora pela citaçãoCódigo Civil, art. 1.319 · STJ, REsp 1.953.347/SP
- Aluguel entre condôminos afasta o bem de famíliaSTJ, REsp 1.888.863/SP
- Preferência na venda da fração a estranhoCódigo Civil, art. 504
- ITBI de BH sobre tornas na extinção de condomínioLei municipal 5.492/1988, arts. 2º e 5º
- ITCMD sobre excesso de quinhão sem pagamentoLC 227/2026, art. 147, VI, c
Como conduzimos um caso assim
- 1Leitura da matrícula, do título de cada dono e da situação de quem ocupa o imóvel, para saber se há divisão possível, direito real de habitação ou acordo de indivisão.
- 2Proposta de acordo com a conta do ITBI de BH ou do ITCMD de cada desenho: venda a terceiro, compra das partes ou divisão.
- 3Sem acordo, ação de alienação judicial e, se for o caso, de arbitramento da indenização pelo uso, com acompanhamento até o leilão e a repartição do preço.
Advocacia é atividade de meio: o trabalho é de análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
Perguntas frequentes
Meu ex não quer vender o imóvel que é dos dois. Ele pode impedir a venda?+
Não. Qualquer condômino pode exigir a divisão a todo tempo (Código Civil, art. 1.320), e o STJ trata a extinção do condomínio sobre imóvel indivisível como direito potestativo, que o outro não pode impedir (REsp 1.852.807). Sem acordo, o imóvel vai a leilão e o preço é repartido.
Meu irmão mora sozinho no imóvel herdado. Ele tem de pagar aluguel?+
Depois da partilha, quem usa sozinho o imóvel comum pode ter de indenizar os outros pelo uso, e a mora pode contar da citação na ação de arbitramento (STJ, REsp 1.953.347/SP). Antes da partilha, a questão é tratada no inventário, onde os frutos voltam ao acervo (Código Civil, art. 2.020).
Tenho preferência para comprar a parte dos outros?+
Sim. Na venda do imóvel indivisível, o condômino prefere ao estranho em igualdade de oferta (Código Civil, art. 1.322), e, se um dono vender a fração a estranho sem oferecer aos outros, quem foi preterido tem 180 dias para depositar o preço e ficar com a parte (art. 504).
Paga ITBI quem fica com o imóvel em BH?+
Se houver tornas ou reposição, isto é, se quem fica com parte maior que a sua quota paga a diferença aos outros, a Lei municipal 5.492/1988 prevê ITBI sobre o valor da parte excedente, com alíquota de 3%. Sem pagamento, o excesso é tratado como doação para fins de ITCMD (LC 227/2026, art. 147, VI, c).
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