Único imóvel penhorado em BH ou em Minas Gerais: quando o bem de família protege a casa

O que a Lei 8.009 protege

O imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza dos proprietários que nele moram, salvo nas hipóteses que a própria lei enumera (Lei 8.009/1990, art. 1º). A proteção alcança a construção, as benfeitorias e os equipamentos e móveis quitados que guarnecem a casa (art. 1º, parágrafo único), mas não os veículos, as obras de arte e os adornos suntuosos (art. 2º).

A lei protege um único imóvel usado pela família como moradia permanente. Se houver mais de um usado como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado como bem de família no Registro de Imóveis (art. 5º; Código Civil, arts. 1.711 e seguintes). O STJ estende a proteção ao imóvel de pessoa solteira, separada ou viúva (Súmula 364) e ao único imóvel residencial alugado a terceiros quando o aluguel sustenta a família ou paga a moradia dela (Súmula 486).

As exceções: quando o único imóvel pode ser penhorado

A proteção não vale contra (art. 3º): o credor do financiamento da compra ou da construção do próprio imóvel, no limite desse contrato (inciso II); o credor de pensão alimentícia, ressalvada a parte do cônjuge ou companheiro coproprietário que não deve (inciso III); a cobrança de impostos, taxas e contribuições do próprio imóvel, como o IPTU e, segundo o STJ, as cotas de condomínio (inciso IV); a execução de hipoteca dada pelo casal ou pela família (inciso V); o imóvel comprado com produto de crime ou a execução de sentença penal (inciso VI); e a fiança em contrato de locação (inciso VII). A antiga exceção dos créditos de empregados domésticos foi revogada pela Lei Complementar 150/2015.

Na fiança de aluguel, o STF decidiu em 2022 que a penhora do bem de família do fiador é constitucional, seja a locação residencial, seja comercial (Tema 1.127), e o STJ tem súmula no mesmo sentido (Súmula 549). Na hipoteca, o STJ fixou em recurso repetitivo que a exceção vale só quando a dívida foi constituída em benefício da família (Tema 1.261, 2025): se a casa foi hipotecada por um dos sócios para garantir dívida da empresa, ela é, em regra, impenhorável, e cabe ao credor provar o benefício; se os únicos sócios são os donos da casa, cabe a eles provar que a família não se beneficiou. Também perde a proteção quem, sabendo-se insolvente, compra imóvel mais valioso para transferir a residência e fugir dos credores (art. 4º).

Banco pode penhorar o único imóvel?

Pela dívida comum com o banco, como empréstimo pessoal, cartão de crédito, cheque especial ou capital de giro da empresa, não: a casa da família não responde (Lei 8.009/1990, art. 1º). A fiança ou o aval dados num empréstimo bancário também não são exceção, porque a lei só excepciona a fiança em contrato de locação (art. 3º, VII).

A situação muda em três casos. No financiamento do próprio imóvel, a exceção do art. 3º, II, se aplica; e, se o financiamento tem alienação fiduciária, o banco nem precisa penhorar, porque cobra pelo Registro de Imóveis e leva o imóvel a leilão (Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27). Na hipoteca dada pelo casal, vale a regra do benefício da família (Tema 1.261). E quando o próprio dono dá a casa em alienação fiduciária para garantir um empréstimo, o STJ já negou que ele alegue depois a proteção do bem de família, por contrariar a boa-fé; nesse caso, a cobrança também segue o procedimento do cartório.

Bem de família na execução fiscal e na trabalhista

Na execução fiscal da União, do Estado ou do Município, a casa da família continua protegida contra a dívida de tributos em geral, como o imposto de renda, o ICMS ou as contribuições da empresa (Lei 8.009/1990, art. 1º). A exceção são os tributos do próprio imóvel, como o IPTU (art. 3º, IV), que podem levá-lo a leilão.

Na Justiça do Trabalho, a proteção também vale. A única exceção trabalhista que a lei tinha, a dos créditos de empregados da própria residência, foi revogada pela Lei Complementar 150/2015. Quando a dívida trabalhista é da empresa e a execução chega ao sócio, a defesa da casa se soma à discussão da desconsideração da personalidade jurídica (CLT, art. 855-A).

Os casos que geram dúvida

Imóvel de alto padrão: o valor elevado, por si só, não afasta a proteção, porque a lei protege a destinação residencial e não fixa teto de valor. Vaga de garagem com matrícula própria não é bem de família e pode ser penhorada (Súmula 449 do STJ). No imóvel rural, a proteção se restringe à sede da moradia, com os móveis, e, nos casos da Constituição, à área da pequena propriedade rural (Lei 8.009/1990, art. 4º, § 2º).

O devedor que indicou o próprio imóvel à penhora não perde, só por isso, a proteção, porque ela é norma de ordem pública. A situação é diferente quando a casa foi dada voluntariamente em garantia, por hipoteca ou alienação fiduciária, como explicado acima.

Como e quando alegar

Segundo o STJ, a impenhorabilidade é matéria de ordem pública: pode ser alegada por simples petição nos próprios autos, sem esperar os embargos, até a arrematação. Também cabe na impugnação ao cumprimento de sentença e nos embargos à execução (CPC, arts. 525 e 915). O cônjuge ou companheiro que não é parte no processo defende a moradia e a meação por embargos de terceiro (art. 674, § 2º, I), no prazo do art. 675.

A prova é documental: certidão atualizada da matrícula, comprovantes de que a família mora no imóvel (contas, IPTU, correspondência, declaração de imposto de renda), certidão de casamento ou prova da união estável e, se for o caso, certidões de que não há outro imóvel. Se o juiz negar a proteção, a decisão pode ser atacada por agravo de instrumento em 15 dias úteis (CPC, arts. 1.003, § 5º, e 1.015, parágrafo único).

Em Belo Horizonte e em Minas Gerais

O escritório atende em Belo Horizonte, presencialmente e on-line, casos de bem de família em processos do TJMG, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho. A primeira leitura é a certidão atualizada da matrícula, emitida pelo Registro de Imóveis da região do imóvel, a cópia do processo e os comprovantes de moradia da família.