Imóvel de falecido em BH e MG: o ITCD de Minas, o inventário e a venda
Por Frede Sá de Moura · OAB/MG 151.651 · OAB/GO 58.362 · atualizado em
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Imóvel situado em Minas Gerais paga o ITCD de Minas, mesmo que os herdeiros morem em outro estado: 5% sobre o valor de mercado, com vencimento em 180 dias do óbito e desconto de 15% se o imposto for pago e a declaração de bens entregue em até 90 dias. O imóvel só sai do nome de quem faleceu com o inventário, em cartório ou na Justiça, e o registro da partilha na matrícula, que exige a comprovação do ITCD.
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Prazos que correm
Declaração de Bens e Direitos e pagamento com desconto
Lei MG 14.941/2003, arts. 10 e 10-A · Decreto 43.981/2005, art. 23
90 dias do óbito: desconto de 15% no ITCD, que só vale com a declaração entregue no mesmo prazo
Pagamento do ITCD sem multa
Lei MG 14.941/2003, art. 13, I
180 dias do óbito
Multa de mora no pagamento espontâneo em atraso
Lei MG 14.941/2003, art. 22, I
0,15% do imposto por dia até o 30º dia; 9% do 31º ao 60º; 12% depois do 60º
Avaliação contraditória, se o valor da Fazenda sair alto
Lei MG 14.941/2003, art. 9º, § 2º
10 dias úteis da ciência da avaliação
Declaração não entregue ou bem omitido
Lei MG 14.941/2003, art. 25
multa de 20% do imposto
Abertura e conclusão do inventário
CPC, art. 611
2 meses do óbito para abrir e 12 meses para concluir, prorrogáveis pelo juiz
Isto é com você se…
- o imóvel em BH ou em outra cidade de Minas continua no nome do pai, da mãe ou do cônjuge que faleceu
- a Secretaria de Fazenda avaliou o imóvel acima do preço de mercado e o ITCD ficou alto
- o óbito foi há mais de 180 dias e o ITCD não foi pago, ou chegou auto de infração
- você mora em outro estado e herdou um imóvel em Minas Gerais
- quer vender o imóvel herdado e o comprador ou o banco exige o inventário registrado
- o imóvel é o único bem da herança, de valor modesto, e ninguém verificou a isenção
Imóvel em Minas paga o ITCD de Minas
O imposto sobre a herança de imóvel cabe ao estado onde o imóvel está (Constituição, art. 155, § 1º, I). Quem herdou um apartamento em Belo Horizonte paga o ITCD de Minas Gerais, regido pela Lei estadual 14.941/2003, ainda que more em São Paulo ou que o falecido morasse em outro estado. O fato gerador é o óbito e não depende de o inventário ter sido aberto (art. 1º, I e § 7º). A alíquota é de 5% sobre o valor de mercado do imóvel na data do óbito ou da avaliação (arts. 4º, § 1º, e 10), e a base não pode ser menor que o valor usado pela prefeitura no lançamento do IPTU (art. 6º, I).
Os herdeiros entregam a Declaração de Bens e Direitos pelo sistema da Secretaria de Estado de Fazenda, com o último lançamento do IPTU de cada imóvel urbano, até o vencimento do imposto (art. 17; Decreto 43.981/2005, art. 31). O valor declarado fica sujeito à homologação da Fazenda, que faz a sua própria avaliação (Lei 14.941/2003, art. 9º). Com o imposto pago, ou reconhecida a isenção, a Fazenda expede a Certidão de Pagamento ou Desoneração do ITCD, que indica os bens tributados (Decreto 43.981/2005, art. 39).
Quando a avaliação da Fazenda sai alta
Se a Fazenda discorda do valor declarado, o contribuinte tem acesso, no sistema, aos critérios que motivaram a discordância (Lei 14.941/2003, art. 9º, § 1º). Quem não concorda com a avaliação pode pedir avaliação contraditória em 10 dias úteis da ciência, na repartição que a fez, juntando laudo técnico ou indicando um assistente para acompanhar os trabalhos; a repartição emite parecer em 15 dias, e o responsável por ela decide em outros 15 (art. 9º, § 2º). O prazo é curto e a prova é técnica: vendas reais na mesma região, estado de conservação, ocupação e problemas da matrícula.
A diferença entre o valor declarado e o resultado da avaliação fazendária não é considerada falseamento da declaração e, por isso, não tira o desconto (art. 10-A, § 1º). A discussão do valor também pode ser levada ao Judiciário.
Desconto, multa e isenção em Minas
Pago em até 90 dias do óbito, o ITCD tem desconto de 15%, desde que a declaração de bens também seja entregue em 90 dias (Lei 14.941/2003, art. 10, parágrafo único, I; Decreto 43.981/2005, art. 23). Passados os 180 dias, corre a multa de mora no pagamento espontâneo: 0,15% do imposto por dia até o 30º dia de atraso, 9% do 31º ao 60º e 12% a partir daí (Lei 14.941/2003, art. 22, I). Com ação fiscal, a multa de revalidação é de 50% do imposto, reduzida quando o pagamento ocorre logo após o auto de infração (art. 22, II). Deixar de entregar a declaração ou omitir bem gera multa de 20% do imposto, salvo o bem sujeito a sobrepartilha (art. 25). O ITCD pode ser parcelado nas condições fixadas pela Secretaria de Fazenda, e o parcelamento em dia não impede a certidão de regularidade (art. 16).
Há isenção para o imóvel residencial de até 40.000 Ufemgs (R$ 231.596,00 em 2026, com a Ufemg de R$ 5,7899) quando é o único imóvel da herança e o monte partilhável não passa de 48.000 Ufemgs (R$ 277.915,20), sem contar móveis, roupas e utensílios domésticos; a regra também alcança a fração ideal de um único imóvel residencial nesses limites (Lei 14.941/2003, art. 3º, I, a e b; Resolução SEF 5.969/2025). A isenção não dispensa a declaração: a certidão de desoneração é expedida nela (Decreto 43.981/2005, art. 39, II).
Do inventário à matrícula
Com todos os herdeiros maiores, capazes e de acordo, o inventário pode ser feito por escritura pública, em qualquer tabelionato de notas, com a assistência de advogado (CPC, art. 610; Resolução CNJ 35/2007, art. 1º). Desde 2024, a escritura também é admitida com herdeiro menor ou incapaz, se o quinhão dele for pago em parte ideal de cada bem e houver manifestação favorável do Ministério Público (art. 12-A), e, havendo testamento, se o juízo sucessório autorizar expressamente (art. 12-B). Fora dessas hipóteses, o inventário é judicial.
Em Minas, o registro do formal de partilha no registro de imóveis é precedido da certidão de pagamento integral do ITCD expedida pela Secretaria de Fazenda (Lei 14.941/2003, art. 18), e os cartórios fiscalizam as declarações e os recolhimentos do imposto em relação aos imóveis registrados neles (art. 20, § 2º, incluído em 2024). O caminho tem, portanto, uma ordem: declaração de bens, avaliação, pagamento ou desoneração, certidão, escritura ou formal de partilha e registro na matrícula. Pelo princípio da continuidade, sem esse registro nenhuma venda feita pelos herdeiros entra na matrícula (Lei 6.015/1973, arts. 195 e 237).
Vender antes da partilha e o herdeiro que mora no imóvel
Antes da partilha, a venda depende de autorização judicial no inventário (CPC, art. 619, I) ou, no inventário em cartório, de autorização na própria escritura para o inventariante vender bem do espólio, com o preço vinculado ao pagamento das despesas do inventário, como o ITCD e os emolumentos, e garantia prestada pelo inventariante (Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A). A cessão de direitos hereditários exige escritura pública (Código Civil, art. 1.793); feita com a anuência de todos os herdeiros, a cessão sobre o imóvel é válida e eficaz desde a celebração (STJ, REsp 1.809.548), e o coerdeiro tem preferência quando a quota é cedida a estranho (arts. 1.794 e 1.795).
O herdeiro que mora sozinho no imóvel deve trazer ao acervo os frutos que recebeu (Código Civil, art. 2.020), e o STJ admitiu descontar do quinhão dele o IPTU e o condomínio quando não paga aluguel nem indenização aos demais (REsp 1.704.528). Quando, depois da partilha, os herdeiros não chegam a acordo sobre a venda, o caminho é a extinção do condomínio; quando o herdeiro que ocupa o imóvel alega usucapião, o tema é o da defesa em usucapião. As duas situações têm página própria neste site.
- ITCD de Minas: incidência no óbito, base de cálculo e alíquota; estado do imóvelLei MG 14.941/2003, arts. 1º, 4º, 6º e 10 · Constituição, art. 155, § 1º, I
- Prazo, desconto, multas e parcelamentoLei MG 14.941/2003, arts. 10-A, 13, 16, 22 e 25 · Decreto MG 43.981/2005, art. 23
- Declaração de bens, avaliação contraditória e certidão do ITCDLei MG 14.941/2003, arts. 9º e 17 · Decreto MG 43.981/2005, arts. 31 e 39
- Isenção do imóvel residencial; Ufemg de 2026Lei MG 14.941/2003, art. 3º, I · Resolução SEF 5.969/2025
- Certidão do ITCD antes do registro; fiscalização pelos cartórios; continuidadeLei MG 14.941/2003, arts. 18 e 20, § 2º · Lei 6.015/1973, arts. 195 e 237
- Inventário em cartório e na Justiça; venda de bem do espólioCPC, arts. 610, 611 e 619, I · Resolução CNJ 35/2007, arts. 1º, 11-A, 12-A e 12-B
- Cessão de direitos hereditários e herdeiro que ocupa o imóvelCódigo Civil, arts. 1.793 a 1.795 e 2.020 · STJ, REsp 1.809.548 e REsp 1.704.528
Como conduzimos um caso assim
- 1Levantamento: certidão de óbito, herdeiros e regime de bens, matrícula e último IPTU de cada imóvel, testamento e dívidas, com a contagem dos prazos de 90 e 180 dias do ITCD.
- 2Declaração de Bens e Direitos à Secretaria de Fazenda com o valor de cada imóvel fundamentado e, se a avaliação sair acima do mercado, avaliação contraditória em 10 dias úteis.
- 3Pagamento ou desoneração do ITCD, inventário em cartório ou na Justiça e registro da partilha na matrícula; conforme o caso, venda autorizada, cessão de direitos ou acerto com o herdeiro que ocupa o imóvel.
Advocacia é atividade de meio: o trabalho é de análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
Perguntas frequentes
Quanto é o ITCD de um imóvel herdado em Minas Gerais?+
A alíquota é de 5% sobre o valor de mercado do imóvel na data do óbito ou da avaliação, e a base nunca é menor que o valor usado no IPTU (Lei 14.941/2003, arts. 4º, 6º e 10). Pago em até 90 dias do óbito, com a declaração de bens entregue no mesmo prazo, o imposto tem desconto de 15% (Decreto 43.981/2005, art. 23).
Qual o prazo para pagar o ITCD em Minas e qual a multa pelo atraso?+
O prazo é de 180 dias do óbito (Lei 14.941/2003, art. 13, I). No pagamento espontâneo em atraso, a multa é de 0,15% do imposto por dia até o 30º dia, 9% do 31º ao 60º e 12% depois disso (art. 22, I). Se houver ação fiscal, a multa de revalidação é de 50% do imposto, com reduções para pagamento logo após o auto de infração (art. 22, II).
A Fazenda avaliou o imóvel acima do valor de mercado. O que fazer?+
Cabe pedir avaliação contraditória em 10 dias úteis da ciência, na repartição que fez a avaliação, com laudo técnico ou indicação de assistente (Lei 14.941/2003, art. 9º, § 2º). A divergência de valores não é tratada como falseamento e não tira o desconto (art. 10-A, § 1º). A discussão também pode ser levada ao Judiciário.
Herdei um imóvel em BH, mas moro em outro estado. Qual ITCD eu pago?+
O de Minas Gerais: o imposto sobre a herança de imóvel cabe ao estado onde o imóvel está (Constituição, art. 155, § 1º, I). O inventário em cartório pode ser feito em qualquer tabelionato de notas, à escolha dos herdeiros (Resolução CNJ 35/2007, art. 1º), mas o registro da partilha é feito no registro de imóveis da matrícula, em Minas.
Imóvel de pequeno valor herdado em Minas paga ITCD?+
Pode estar isento: o imóvel residencial de até 40.000 Ufemgs (R$ 231.596,00 em 2026), quando é o único imóvel da herança e o monte não passa de 48.000 Ufemgs (R$ 277.915,20), não paga o imposto (Lei 14.941/2003, art. 3º, I; Resolução SEF 5.969/2025). A declaração de bens continua obrigatória, e a certidão de desoneração é expedida nela.
Dá para vender o imóvel antes de terminar o inventário?+
Sim, com autorização judicial no inventário (CPC, art. 619, I) ou, no inventário em cartório, com autorização na escritura para o inventariante vender e pagar as despesas do inventário (Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A). Outra via é a cessão dos direitos hereditários por escritura pública com a anuência de todos os herdeiros (STJ, REsp 1.809.548). A transferência para o comprador só entra na matrícula depois do registro da partilha.
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