Averbação de execução, penhora ou indisponibilidade na matrícula do imóvel: o que cada uma significa (BH e MG)

Averbação é aviso, não perda do imóvel

A matrícula conta a história do imóvel, e a averbação é o lançamento que anota nela um fato que afeta o registro (Lei 6.015/1973, art. 167, II). Com uma averbação de execução, de penhora ou de dívida ativa, o proprietário continua dono e pode continuar morando no imóvel.

O que muda é o risco para quem compra. A venda feita depois da averbação da execução, de uma hipoteca judiciária ou de uma penhora é considerada fraude à execução (CPC, arts. 792, II e III, e 828, § 4º), e a venda feita por quem tem dívida tributária inscrita em dívida ativa é presumida fraudulenta (CTN, art. 185). O comprador pode perder o imóvel para o credor. É por isso que bancos e compradores desistem do negócio até a averbação ser cancelada.

Averbação da execução (a "premonitória")

Admitida a execução pelo juiz, o credor pode pedir uma certidão e averbá-la na matrícula dos imóveis do devedor antes mesmo de qualquer penhora (CPC, art. 828). Ela não prende o imóvel, mas avisa terceiros de que existe a cobrança.

A lei limita esse aviso: o credor tem 10 dias para comunicar ao juiz as averbações que fez (§ 1º) e, penhorados bens suficientes para a dívida, mais 10 dias para cancelar as averbações dos imóveis que não foram penhorados (§ 2º). Se não cancelar, o juiz cancela de ofício ou a pedido (§ 3º), e o credor que faz averbação manifestamente indevida, ou não a cancela, indeniza o devedor (§ 5º). Averbação sobre vários imóveis que somados passam muito do valor da dívida é um dos pedidos de cancelamento mais comuns.

Penhora e arresto

A penhora reserva o imóvel para pagar a dívida, e o credor a averba na matrícula para que ninguém possa alegar que não sabia (CPC, art. 844). Da intimação correm 10 dias para pedir a troca do imóvel por outro bem (art. 847) e 15 dias para contestar penhora incorreta ou avaliação errada (art. 917, § 1º, e art. 525, § 11). O arresto segue a mesma lógica, antes da citação, quando o devedor não é encontrado (art. 830).

Se o imóvel é a residência da família, a impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/1990, art. 1º) costuma ser o primeiro argumento contra a penhora. Os prazos, as exceções e o que fazer antes do leilão estão na página sobre imóvel penhorado.

Indisponibilidade de bens (CNIB)

A indisponibilidade é a ordem mais dura: enquanto vale, o cartório não registra a venda nem a garantia do imóvel. Ela é decretada por juiz, em regra na execução fiscal, na Justiça do Trabalho e na ação de improbidade, e chega aos cartórios pela Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), pesquisada pelo CPF ou CNPJ, o que alcança imóveis em qualquer cidade do país.

Há limites. Na execução fiscal, a indisponibilidade só cabe depois de esgotada a busca por bens penhoráveis (CTN, art. 185-A; Súmula 560 do STJ) e deve ficar no valor da dívida: o juiz manda liberar os bens que excedem esse valor (art. 185-A, § 1º). Na improbidade, depende da prova de perigo de dano ou de risco ao resultado do processo (Lei 8.429/1992, art. 16, § 3º). Desde a CNIB 2.0 (Provimento CNJ 188/2024), a ordem pode atingir bens determinados, e não o patrimônio inteiro, o que facilita pedir que a restrição fique só no necessário.

Certidão de dívida ativa da União na matrícula

Inscrita a dívida e não paga em 5 dias da notificação, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional pode averbar a certidão de dívida ativa na matrícula (Lei 10.522/2002, art. 20-B, § 3º, II). O STF validou a averbação, mas declarou inconstitucional a parte da lei que permitia à Fazenda tornar o imóvel indisponível sem ordem judicial (ADI 5.881, julgada em 09/12/2020).

Feita a averbação, o devedor é notificado e tem 10 dias para impugná-la (Portaria PGFN 33/2018, art. 25). Extinta a dívida ou acolhida a impugnação, a averbação deve ser cancelada em até 10 dias (art. 32). A dívida também pode ser paga, parcelada ou negociada por transação no portal Regularize.

Hipoteca judiciária

A sentença que condena ao pagamento de dinheiro permite ao credor registrar uma hipoteca sobre o imóvel do devedor, só com a cópia da sentença e sem ordem do juiz, mesmo que ainda caiba recurso (CPC, art. 495, §§ 1º e 2º). O credor tem até 15 dias para informar o registro ao juiz (§ 3º).

Se a sentença for reformada ou anulada, o credor responde pelos danos que a hipoteca causou, independentemente de culpa (§ 5º). Para o devedor, o recurso continua sendo o caminho principal, e o registro em excesso pode ser discutido no próprio processo.

Em Belo Horizonte e em Minas Gerais

O escritório atende em Belo Horizonte, presencialmente e on-line, casos de averbação na matrícula em processos da Justiça estadual (TJMG), da Justiça Federal, da Justiça do Trabalho e da Procuradoria da Fazenda Nacional. A primeira leitura é sempre a mesma: a certidão de inteiro teor atualizada da matrícula e a cópia do processo ou da inscrição em dívida ativa que deu origem à averbação.