Empreendimento e patrimônio
Incorporação, loteamento e contratos imobiliários.
A estrutura jurídica do empreendimento imobiliário: incorporação, loteamento, patrimônio de afetação, due diligence e contratos, para incorporadoras, construtoras, loteadoras e investidores. O escritório também atende a regularização e a defesa do imóvel em risco.
Registro de Imóveis · Belo Horizonte
Matrícula nº 00.000
- R-1Compra e venda do terreno
- R-2Incorporação imobiliária
- AV-3Patrimônio de afetação
- AV-4Construção (habite-se)
- R-5Instituição de condomínio
O registro da incorporação vem antes da primeira venda (Lei 4.591/1964, art. 32).
Empreendimento
Estruturar a incorporação ou o loteamento, do memorial ao contrato, tratando o risco antes do litígio.
Regularização
Escritura, usucapião, matrícula, habite-se e averbação da construção.
Defesa do patrimônio
Penhora, leilão, bem de família e fraude à execução, situações em que os prazos são curtos.
- Incorporação
- Memorial de incorporação
- Loteamento
- Patrimônio de afetação
- RET
- Due diligence
- Permuta
- Built to suit
- Distrato
- Habite-se
- Usucapião
- Penhora
Para quem empreende
Estruturar o empreendimento com segurança jurídica.
O trabalho começa antes da obra — na estrutura jurídica que sustenta o negócio — e segue até a entrega das unidades e, se preciso, o litígio. Para incorporadoras, construtoras, loteadoras e investidores.
Imobiliário para quem empreende
Do terreno às chaves
- 01Incorporação
- 02Loteamento
- 03Afetação e RET
- 04Due diligence
- 05Contratos
- 06Distrato e atraso
Cada frente com a fonte primária; o risco é tratado antes do litígio.
01 · Incorporação
Incorporação imobiliária
Lei 4.591/1964 · Lei 13.786/2018
Vender unidades na planta exige o registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis antes de qualquer oferta (Lei 4.591/1964, art. 32). Montamos e registramos o memorial, a convenção de condomínio e os quadros da NBR 12.721, revisamos o contrato de adesão e a regularidade da oferta. Em casos distintos, o escritório também atende o adquirente em atraso de obra, vício ou desfazimento.
Incorporação imobiliária e loteamentos02 · Loteamento
Loteamento e parcelamento do solo
Lei 6.766/1979
Loteamento e desmembramento urbanos seguem a Lei 6.766/1979: projeto aprovado na prefeitura e registro no cartório de imóveis (art. 18) antes de comercializar lotes. Assessoramos a estruturação, o registro do empreendimento, os contratos de compra e venda de lotes e a regularização fundiária urbana.
Incorporação imobiliária e loteamentos03 · Afetação e RET
Patrimônio de afetação e RET
Lei 10.931/2004
A afetação (Lei 10.931/2004, que inseriu os arts. 31-A e seguintes na Lei 4.591/64) separa o terreno, as acessões e os recursos de cada incorporação do patrimônio geral da incorporadora — o que protege os adquirentes em caso de crise da construtora — e abre o Regime Especial de Tributação (RET). Estruturamos a afetação e a comissão de representantes.
04 · Due diligence
Due diligence imobiliária
CPC, art. 792 · Súmula 375/STJ
Antes de comprar terreno ou imóvel de alto valor, a auditoria evita o prejuízo: matrícula atualizada, cadeia dominial, certidões dos vendedores (para afastar fraude à execução — CPC, art. 792, e Súmula 375 do STJ), débitos fiscais e condominiais que acompanham o imóvel (obrigação propter rem), habite-se e averbação da construção. Entregamos um parecer com os riscos e como neutralizá-los.
05 · Contratos
Contratos imobiliários
Código Civil, art. 1.417 · Lei 8.245/1991
Compromisso de compra e venda, permuta (inclusive por área construída), built to suit, cessão de direitos e dação em pagamento. O compromisso registrado gera direito real à aquisição (Código Civil, art. 1.417) e viabiliza a adjudicação compulsória. Redigimos e revisamos com as garantias e as cláusulas de saída bem definidas.
06 · Distrato e atraso
Distrato, atraso de obra e revisão
Lei 13.786/2018
Quando o negócio não se concretiza, a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) definiu o que pode ser retido e os prazos de devolução na compra de unidade em incorporação e em loteamento. O escritório atende a incorporadora ou o adquirente, em casos distintos, na rescisão, na revisão de cláusulas e na responsabilização por atraso de entrega, e não representa os dois lados do mesmo litígio.
O trabalho começa antes da obra, na estrutura jurídica que sustenta o negócio.
Moura e Fantini · Belo Horizonte
Regularização de imóveis
Regularizar o imóvel: título, matrícula e construção.
Imóvel fora do nome de quem o possui, construção sem habite-se ou sem averbação, matrícula com erro ou ônus antigo. Cada situação tem um instrumento próprio (escritura, adjudicação compulsória, usucapião, inventário, REURB, retificação, baixa de ônus, averbação e certidão da obra), e boa parte deles hoje se conduz diretamente no cartório.
Regularizar o imóvel
Não está no meu nome, a matrícula tem erro ou há ônus antigo
- Análise de matrícula
- Contrato de gaveta
- Usucapião
- Defesa em usucapião
- Outorga de escritura
- Regularização de matrícula
- Baixa de hipoteca e ônus
- Imóvel de falecido
- Extinção de condomínio
- Reurb e loteamento irregular
Regularizar a construção
Construí ou ampliei e a obra não consta na prefeitura nem na matrícula
- Casa sem habite-se
- Averbação de construção
- INSS de obra e CND
- Obra embargada
- Direito de laje
Defesa do patrimônio
Quando o imóvel entra em risco, o prazo é curto.
Penhora, leilão, bem de família, alienação fiduciária, fraude à execução: em cada situação correm prazos próprios e cabe uma medida específica. As situações que o escritório atende:
Em Belo Horizonte e em Minas Gerais
Vou perder o imóvel?
Recebi intimação, notificação ou há leilão marcado
- Penhora de imóvel
- Bem de família
- Leilão do imóvel
- Alienação fiduciária (banco)
- Arresto, sequestro e indisponibilidade
- Pequena propriedade rural
Comprei e apareceu problema
A dívida é do antigo dono — e caiu no meu imóvel
- Fraude à execução
- Dívida do vendedor
- Embargos de terceiro
- Dívida de condomínio
- IPTU e execução fiscal
A dívida não é minha
É da empresa, do ex-cônjuge ou de quem faleceu
- Imóvel do sócio
- Meação e herança
O guia completo, com uma página por situação (o que fazer, os prazos e a base legal), está publicado no site da Fantini Advocacia: guia de direito imobiliário da Fantini Advocacia ↗
Não sabe por onde começar? Descreva a situação e retornamos com uma leitura técnica, com sigilo. Falar no WhatsApp →
Como conduzimos
Leitura técnica, estratégia e condução
- 01
Leitura técnica
Análise da matrícula, do contrato ou do processo para dizer, com honestidade, em que fase o caso está e o que ainda cabe fazer.
- 02
Estratégia
Definição da medida — estrutura, contrato, defesa ou negociação — com os riscos e as alternativas expostos com clareza.
- 03
Condução
Acompanhamento até a solução possível, com prazos controlados e comunicação direta em cada etapa.
Advocacia é atividade de meio: o trabalho é de análise técnica, informação honesta e condução diligente.
Perguntas frequentes
O que mais perguntam
Preciso registrar o memorial antes de vender na planta?
Sim. A Lei 4.591/1964, art. 32, exige o registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis antes de anunciar ou vender qualquer unidade. Vender sem o registro expõe a incorporadora a responsabilidade e nulidade.
O que muda com o patrimônio de afetação?
A afetação (Lei 10.931/2004) separa cada obra do patrimônio geral da incorporadora e permite o Regime Especial de Tributação (RET). Em caso de crise ou falência da construtora, o acervo da incorporação afetada não se mistura com as dívidas da empresa.
Vale a pena fazer due diligence de um terreno?
Sim. A auditoria da matrícula e das certidões dos vendedores evita a fraude à execução (CPC, art. 792, e Súmula 375 do STJ) e passivos ocultos — débitos fiscais e condominiais acompanham o imóvel. É mais barato conferir antes do que litigar depois.
Num distrato, quanto a incorporadora pode reter?
A Lei 13.786/2018 fixou limites e prazos. Em regra, admite-se a retenção de até 25% dos valores pagos; havendo patrimônio de afetação, até 50%, com prazos próprios de devolução. Cada caso depende do contrato e da fase da obra.
O escritório regulariza imóvel sem escritura ou construção sem habite-se?
Sim. Cada situação tem instrumento próprio: adjudicação compulsória ou usucapião (hoje possíveis também no cartório), inventário, retificação de matrícula, cancelamento de ônus, regularização da edificação na prefeitura, averbação da construção e a certidão previdenciária da obra. O mapa completo está no guia de regularização de imóveis, publicado no site da Fantini Advocacia.
Contrato registrado dá mais segurança?
Sim. O compromisso de compra e venda registrado gera direito real à aquisição (Código Civil, art. 1.417) e permite a adjudicação compulsória — o comprador pode exigir a escritura mesmo diante da recusa do vendedor.
Um empreendimento a estruturar, um imóvel a regularizar ou a defender?
Atendimento com sigilo, on-line em todo o Brasil. Pelo WhatsApp, o escritório retorna com uma leitura técnica do caso.
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