Você pagou o imóvel em Belo Horizonte e o vendedor ou a construtora não passa a escritura
Por Frede Sá de Moura · OAB/MG 151.651 · OAB/GO 58.362 · atualizado em
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Quem pagou o preço pode exigir a escritura definitiva e, se o vendedor se recusa, pedir a adjudicação compulsória do imóvel (Código Civil, art. 1.418), mesmo sem ter registrado o contrato (Súmula 239 do STJ). Desde 2022, o pedido pode ser feito no Registro de Imóveis da situação do imóvel, com advogado, sem prejuízo da via judicial (Lei 6.015/1973, art. 216-B). O vendedor é notificado e tem 15 dias úteis para concordar ou impugnar. Em 2026, o STJ decidiu que a pretensão de obter a escritura não prescreve, salvo se outra pessoa tiver usucapido o imóvel (REsp 2.196.855).
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Prazos que correm
Vendedor concordar ou impugnar, depois da notificação do cartório
Provimento 149/2023 do CNJ, art. 440-S
15 dias úteis
Resposta à impugnação e decisão do registrador
Provimento 149/2023 do CNJ, art. 440-AA
15 dias úteis + 10 dias úteis
Recurso contra a rejeição da impugnação, decidido pelo juiz
Provimento 149/2023 do CNJ, arts. 440-AC e 440-AE
10 dias úteis
Comprovar o pagamento do ITBI
Provimento 149/2023 do CNJ, art. 440-AL
5 dias úteis da notificação
Pedir a escritura
STJ, REsp 2.196.855 (2026)
não prescreve, salvo usucapião de outra pessoa
Isto é com você se…
- você pagou todo o imóvel em Belo Horizonte e o vendedor não passa a escritura
- o vendedor morreu, sumiu ou a empresa que vendeu fechou as portas
- a construtora entregou o apartamento quitado e não outorga a escritura
- você comprou por contrato de gaveta há muitos anos e o imóvel segue no nome de outra pessoa
O direito à escritura e as duas vias
O promitente comprador pode exigir do promitente vendedor, ou de quem recebeu os direitos dele, a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, pedir a adjudicação do imóvel (Código Civil, art. 1.418). O registro do contrato no cartório dá direito real ao comprador (art. 1.417), mas não é condição para a adjudicação (Súmula 239 do STJ).
A via judicial é a ação de adjudicação compulsória, cuja sentença transitada em julgado produz os efeitos da declaração que o vendedor não emitiu (CPC, art. 501). Desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação também pode ser feita no Registro de Imóveis da situação do imóvel, sem prejuízo da via judicial (Lei 6.015/1973, art. 216-B). A via do cartório independe do registro prévio da promessa ou da cessão e da prova da regularidade fiscal do vendedor, e o registro é feito em nome do comprador, servindo de título a própria promessa (art. 216-B, §§ 2º e 3º).
Como funciona no Registro de Imóveis
O pedido é feito por advogado, com procuração específica (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º; Provimento 149/2023 do CNJ, art. 440-C). Ele reúne o contrato e as cessões, a ata notarial lavrada por tabelião de escolha do requerente, com o histórico das cessões e a prova do pagamento integral, as certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente e o comprovante do ITBI (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º; Provimento 149/2023, arts. 440-F e 440-G). Valem como prova da quitação mensagens, inclusive eletrônicas, comprovantes bancários, a declaração de imposto de renda e recibos de autoria confirmável (art. 440-G, § 6º).
O cartório notifica o vendedor, que tem 15 dias úteis para concordar ou impugnar, e o silêncio pode levar à presunção de que é verdadeira a alegação de inadimplemento (art. 440-S). Havendo impugnação, o requerente responde em 15 dias úteis e o registrador decide em 10 (art. 440-AA); a impugnação sem razões, estranha ao pedido ou protelatória é rejeitada (art. 440-AB), e o recurso vai ao juiz (arts. 440-AC e 440-AE). Não é preciso provar o pagamento das cotas de condomínio (art. 440-AJ). A indisponibilidade do imóvel não impede o início, mas o pedido é indeferido se ela não for cancelada até a decisão final (art. 440-AH).
Quitação integral e o tempo da compra
A adjudicação exige o pagamento integral do preço: a teoria do adimplemento substancial não se aplica, e a prescrição das parcelas que faltam não equivale a quitação (STJ, REsp 2.207.433-SP, 2025). Quem ainda tem saldo precisa pagar ou consignar antes do pedido.
Para quem comprou há muitos anos, a Terceira Turma do STJ decidiu em 14 de abril de 2026 que a pretensão de obter a escritura definitiva não se sujeita a prazo prescricional; o direito à adjudicação só deixa de existir se outra pessoa tiver adquirido o imóvel por usucapião (REsp 2.196.855-RJ, Informativo 885).
Vendedor falecido, empresa extinta e cônjuge
Se o vendedor morreu e não há inventário, podem ser notificados os herdeiros, comprovados o óbito e a qualidade deles; havendo inventário, basta notificar o inventariante (Provimento 149/2023 do CNJ, art. 440-W). Se a empresa vendedora foi extinta, a notificação vai ao liquidante ou ao último administrador conhecido e, sendo desconhecidos, por edital (art. 440-U).
Quando o vendedor é casado, salvo no regime da separação absoluta, a venda de imóvel depende da autorização do cônjuge (Código Civil, art. 1.647, I), e o cônjuge ou companheiro também é notificado como requerido (Provimento 149/2023, art. 440-P).
Construtora, incorporação e loteamento
Os contratos de compra de unidades em incorporação são irretratáveis e, registrados, dão direito à adjudicação compulsória perante o incorporador ou quem o suceder, inclusive na insolvência posterior ao término da obra (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º). A averbação da construção cabe ao incorporador, o construtor responde solidariamente se não a requerer, e qualquer adquirente pode pedi-la (art. 44).
Há limites: não cabe adjudicação de unidade vendida por incorporadora que não era dona do terreno e não registrou o memorial de incorporação (STJ, REsp 1.770.095-DF), e, no imóvel urbano desmembrado, a averbação do desmembramento é condição da procedência (STJ, REsp 1.851.104-SP). Nesses casos, a matrícula é regularizada antes do pedido. Se a construtora deu o prédio em hipoteca ao banco, vale a Súmula 308 do STJ.
O ITBI de Belo Horizonte
Em Belo Horizonte, a Lei municipal 5.492/1988 inclui entre as hipóteses do ITBI a adjudicação judicial que não decorre de sucessão hereditária e a instituição e a cessão do direito real do promitente comprador, com alíquota de 3% desde 1º de maio de 2014. Na via do cartório, o comprovante do ITBI é exigido, e o requerente tem 5 dias úteis, contados da notificação, para apresentá-lo antes do registro (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, V; Provimento 149/2023, art. 440-AL).
Nas cadeias de contratos de gaveta, a Lei Complementar 227/2026 passou a prever expressamente a cessão onerosa de direitos como fato gerador do ITBI (CTN, art. 35, III), e o STF reexamina a incidência do imposto na cessão de direitos sem registro (Tema 1.124). A conta do imposto de cada cessão vem antes do pedido. O escritório atende em Belo Horizonte, presencialmente e on-line, compradores pessoas físicas e empresas.
- Direito à escritura e à adjudicação compulsóriaCódigo Civil, arts. 1.417 e 1.418 · STJ, Súmula 239
- Adjudicação compulsória no Registro de ImóveisLei 6.015/1973, art. 216-B (Lei 14.382/2022)
- Procedimento, ata notarial, notificação e impugnaçãoProvimento 149/2023 do CNJ, arts. 440-A a 440-AM
- Sentença que supre a declaração do vendedorCPC, art. 501
- Quitação integral; adimplemento substancial não se aplicaSTJ, REsp 2.207.433-SP (2025)
- Pedido da escritura não prescreve, salvo usucapião de outremSTJ, REsp 2.196.855-RJ (2026)
- Vendedor falecido, empresa extinta e cônjugeProvimento 149/2023, arts. 440-P, 440-U e 440-W · Código Civil, art. 1.647
- Incorporação: adjudicação perante o incorporador e averbação da construçãoLei 4.591/1964, arts. 32, § 2º, e 44
- ITBI de BH na adjudicação e na cessão do promitente compradorLei municipal 5.492/1988
- Cessão onerosa de direitos e o tema no STFCTN, art. 35, III (LC 227/2026) · STF, Tema 1.124
Como conduzimos um caso assim
- 1Leitura do contrato, das cessões, dos comprovantes de pagamento e da matrícula, para confirmar a quitação integral e se a matrícula está apta (desmembramento, incorporação, construção averbada).
- 2Escolha da via: Registro de Imóveis, com ata notarial e notificação do vendedor, dos herdeiros ou do liquidante, ou ação judicial quando houver controvérsia sobre o pagamento.
- 3Conta do ITBI de cada transmissão e acompanhamento até o registro do imóvel em nome do comprador.
Advocacia é atividade de meio: o trabalho é de análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
Perguntas frequentes
Paguei o imóvel e o vendedor não passa a escritura. O que fazer?+
Pedir a adjudicação compulsória (Código Civil, art. 1.418), que pode ser feita no Registro de Imóveis, com advogado, sem registro prévio do contrato (Lei 6.015/1973, art. 216-B). O vendedor é notificado e tem 15 dias úteis para concordar ou impugnar.
Comprei há mais de 20 anos. Ainda posso pedir a escritura?+
Sim. Em abril de 2026, o STJ decidiu que a pretensão de obter a escritura definitiva não prescreve; ela só se perde se outra pessoa tiver usucapido o imóvel (REsp 2.196.855). A quitação do preço precisa ser integral.
O vendedor morreu. Como fica a escritura?+
Na via do cartório, sem inventário aberto, são notificados os herdeiros, comprovados o óbito e a qualidade deles; com inventário, basta notificar o inventariante (Provimento 149/2023 do CNJ, art. 440-W).
Preciso de advogado para fazer no cartório?+
Sim. A lei exige que o requerente esteja representado por advogado, com procuração específica (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º; Provimento 149/2023 do CNJ, art. 440-C).
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