Imóvel quitado em Belo Horizonte e a hipoteca continua na matrícula: como cancelar em Minas Gerais
Por Frede Sá de Moura · OAB/MG 151.651 · OAB/GO 58.362 · atualizado em
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Pagar a dívida não tira a hipoteca da matrícula: enquanto não for cancelado, o registro produz todos os efeitos (Lei 6.015/1973, art. 252). O cancelamento é feito por averbação no Registro de Imóveis, à vista da quitação do credor, de processo em que ele foi intimado ou de sentença (art. 251). Em Minas Gerais, a hipoteca convencional vencida e não prorrogada pode ser cancelada a requerimento do interessado, com declaração e certidões da comarca (Código de Normas da CGJ-MG, art. 938, IV). E a hipoteca dada pela construtora ao banco não vale contra o comprador (Súmula 308 do STJ).
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Prazos que correm
Cartório averbar o cancelamento, sem exigências nem custas pendentes
Lei 6.015/1973, arts. 9º, § 1º, e 188, § 1º, I
5 dias úteis
Validade da prenotação, para cumprir as exigências do cartório
Lei 6.015/1973, art. 205
20 dias úteis
Prorrogação máxima da hipoteca convencional
Código Civil, art. 1.485; Lei 6.015/1973, art. 238
até 30 anos da data do contrato
Termo de quitação da alienação fiduciária (não vale para a hipoteca)
Lei 9.514/1997, art. 25, §§ 1º e 1º-A
30 dias da liquidação, com multa de 0,5% ao mês
Isto é com você se…
- você quitou o financiamento e a hipoteca continua na matrícula do imóvel em Belo Horizonte ou em Minas
- você comprou o apartamento da construtora, pagou tudo, e o prédio está hipotecado ao banco
- a hipoteca é de contrato antigo, de banco que mudou de nome ou deixou de existir
- a venda ou um novo financiamento travou por causa de ônus antigo na matrícula
Quitar não basta: o cancelamento é feito no Registro de Imóveis
A hipoteca se extingue, entre outras causas, pela extinção da obrigação principal, pela renúncia do credor, pela remição e pela arrematação ou adjudicação (Código Civil, art. 1.499). Mas ela só sai da matrícula com a averbação do cancelamento, à vista da respectiva prova (art. 1.500), e, enquanto não cancelado, o registro produz todos os efeitos legais, ainda que se prove por outro meio que o título está extinto (Lei 6.015/1973, art. 252).
A lei prevê três vias: a autorização expressa ou a quitação do credor ou do seu sucessor, por instrumento público ou particular; o procedimento administrativo ou judicial em que o credor tenha sido intimado; e a legislação das cédulas hipotecárias (art. 251). Em Minas Gerais, o Código de Normas da Corregedoria exige firma reconhecida na quitação dada por instrumento particular (Provimento Conjunto 93/2020, art. 938, I); a lei federal dispensa testemunhas e firma quando o instrumento é de instituição financeira que atua com crédito imobiliário autorizada a celebrar instrumento particular com caráter de escritura pública (Lei 6.015/1973, art. 221, § 5º). Sem exigências nem custas pendentes, o cartório averba o cancelamento em 5 dias úteis (arts. 9º, § 1º, e 188, § 1º, I).
Hipoteca antiga: o pedido em Minas Gerais e a prescrição da dívida
A hipoteca convencional pode ser prorrogada até 30 anos da data do contrato; depois disso, só subsiste com novo título e novo registro (Código Civil, art. 1.485; Lei 6.015/1973, art. 238). Em Minas Gerais, o Código de Normas permite o cancelamento a requerimento do interessado, no caso de hipoteca convencional vencida e não prorrogada, desde que ele declare, sob as penas da lei, que não existem ações ou execuções relacionadas à hipoteca, e comprove com as certidões de protesto de títulos e de feitos ajuizados da comarca de situação do imóvel (Provimento Conjunto 93/2020, art. 938, IV). Para imóvel em Belo Horizonte, são as certidões da comarca de Belo Horizonte. A regra vale para a hipoteca convencional, não para a legal nem para a judicial.
Outro caminho é a prescrição: a Terceira Turma do STJ decidiu que a prescrição da pretensão de cobrança da dívida extingue a hipoteca que a garante (REsp 1.408.861/RJ). Como a prescrição não está entre as vias do art. 251, o cartório não cancela por ela: é preciso ação declaratória com pedido de cancelamento, e só a sentença transitada em julgado serve de título (Lei 6.015/1973, arts. 250, I, e 259). O prazo e o início da contagem dependem do título; para dívida líquida em instrumento, a regra geral é de 5 anos (Código Civil, art. 206, § 5º, I).
Hipoteca da construtora: a Súmula 308 do STJ
Pela Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Quem comprou e pagou o apartamento não responde pela dívida da construtora com o banco, e o caminho para tirar a hipoteca da sua unidade é a ação com base na súmula; o terceiro prejudicado pode provar em juízo a extinção do ônus e promover o cancelamento (Lei 6.015/1973, art. 253).
Há um limite recente: em 2025, a Quarta Turma do STJ decidiu que a súmula se refere aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, com hipoteca sobre imóvel residencial, e que, no imóvel comercial com promessa de compra e venda sem registro, a hipoteca posterior prevalece (REsp 2.141.417). Sala, loja e promessa não registrada pedem exame do caso antes de qualquer medida.
Banco que não dá a quitação, contrato antigo e FCVS
Quem paga tem direito à quitação regular (Código Civil, art. 319), mas a lei não fixa prazo para o credor hipotecário entregá-la. Os 30 dias e a multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato valem para a alienação fiduciária, não para a hipoteca (Lei 9.514/1997, art. 25, §§ 1º e 1º-A). Se o credor não dá a quitação, desapareceu ou deixou de existir, o caminho é o procedimento com a intimação de quem responde pelo crédito ou a ação judicial.
Nos contratos antigos do Sistema Financeiro da Habitação, o FCVS responde pelo saldo residual do segundo financiamento nos contratos celebrados até 5/12/1990 (STJ, Tema 323), e os saldos de responsabilidade do fundo podem ser novados (Lei 10.150/2000, art. 2º); sem cobertura do FCVS, o saldo residual é do mutuário (STJ, Tema 835). A Caixa sucedeu o BNH (Decreto-Lei 2.291/1986, art. 1º, § 1º), e, quando ela é parte, a ação corre na Justiça Federal (Constituição, art. 109, I).
Penhora e indisponibilidade na matrícula
Desde maio de 2026, as ordens judiciais de penhora, arresto e sequestro e as autorizações de cancelamento chegam aos cartórios pelo Constrijud, e a ordem de cancelamento não se sujeita ao prazo de vigência da prenotação (Código Nacional de Normas do CNJ, arts. 320-X e 320-AH, pelo Provimento 224/2026). A implantação é gradual, por fases, e, onde ainda não está habilitado, valem os meios anteriores (Provimento 224/2026, arts. 2º e 3º).
A indisponibilidade sai pela CNIB: cadastrada a autorização de cancelamento, o cartório é obrigado a averbá-lo, independentemente de mandado judicial (arts. 320-D e 320-E). Os emolumentos da constrição que não foram antecipados são pagos junto com os do cancelamento, por quem o pede (art. 320-C, parágrafo único). O escritório atende em Belo Horizonte, presencialmente e on-line, quem precisa limpar a matrícula para vender, financiar ou regularizar o imóvel.
- Extinção da hipoteca e cancelamento por averbaçãoCódigo Civil, arts. 1.499 e 1.500
- Registro produz efeitos enquanto não cancelado; vias de cancelamentoLei 6.015/1973, arts. 251 e 252
- Prazo de 5 dias úteis para averbar o cancelamentoLei 6.015/1973, arts. 9º, § 1º, e 188, § 1º, I
- Perempção da hipoteca convencionalCódigo Civil, art. 1.485; Lei 6.015/1973, art. 238
- Cancelamento a requerimento em Minas Gerais; firma na quitação particularCódigo de Normas da CGJ-MG (Prov. Conjunto 93/2020), art. 938, I e IV
- Prescrição da dívida extingue a hipotecaSTJ, REsp 1.408.861/RJ
- Hipoteca da construtora não vale contra o compradorSTJ, Súmula 308
- Imóvel comercial com promessa sem registroSTJ, REsp 2.141.417 (2025)
- FCVS e saldo residual nos contratos antigosSTJ, Temas 323 e 835 · Lei 10.150/2000, art. 2º
- Constrijud e CNIB no cancelamento de penhora e indisponibilidadeCNJ, Código Nacional de Normas, arts. 320-D, 320-E, 320-X e 320-AH
Como conduzimos um caso assim
- 1Leitura da matrícula atualizada e do contrato, para saber se o ônus é hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade, e quem responde hoje pelo crédito.
- 2Escolha da via: quitação do credor, requerimento em Minas pela hipoteca vencida e não prorrogada, com as certidões da comarca, ou ação judicial (prescrição, Súmula 308, credor que não dá a quitação).
- 3Protocolo no Registro de Imóveis e acompanhamento das exigências até a averbação do cancelamento.
Advocacia é atividade de meio: o trabalho é de análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
Perguntas frequentes
Quitei o financiamento. A hipoteca sai sozinha da matrícula?+
Não. Enquanto não for cancelado, o registro produz todos os efeitos (Lei 6.015/1973, art. 252). É preciso levar ao Registro de Imóveis a quitação ou a autorização do credor (art. 251, I); sem exigências nem custas pendentes, a averbação sai em 5 dias úteis.
A hipoteca é de mais de 30 anos. Como cancelar em Minas?+
Em Minas Gerais, a hipoteca convencional vencida e não prorrogada pode ser cancelada a requerimento do interessado, com declaração de que não há ações ou execuções ligadas a ela e as certidões de protesto e de feitos ajuizados da comarca do imóvel (Código de Normas da CGJ-MG, art. 938, IV).
A construtora hipotecou o prédio ao banco. Posso perder o apartamento?+
Pela Súmula 308 do STJ, a hipoteca entre a construtora e o banco não tem eficácia perante quem comprou o imóvel. A Quarta Turma limitou a súmula ao imóvel residencial do Sistema Financeiro da Habitação, e o imóvel comercial com promessa sem registro pede análise própria (REsp 2.141.417).
O banco tem prazo para dar a quitação da hipoteca?+
Não há prazo legal para a hipoteca. O prazo de 30 dias e a multa de 0,5% ao mês são da alienação fiduciária (Lei 9.514/1997, art. 25). Na hipoteca, quem paga tem direito à quitação (Código Civil, art. 319), e a recusa se resolve na Justiça.
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