Imóvel penhorado em Belo Horizonte ou em Minas Gerais: o que fazer antes do leilão

Penhora não é perda do imóvel

A penhora prende o imóvel ao processo para garantir o pagamento da dívida. Com a certidão da matrícula, ela é feita por termo nos autos (CPC, art. 845, § 1º), e o credor a averba no Registro de Imóveis para que ninguém possa alegar que não sabia (art. 844). A propriedade só muda depois: o imóvel é avaliado e vai a leilão, ou fica com o credor por adjudicação, e a arrematação se torna definitiva com a assinatura do auto (art. 903).

O executado é intimado da penhora por meio do advogado ou, se não tiver advogado no processo, pessoalmente (art. 841). Quando o bem é imóvel, o cônjuge também é intimado, salvo no regime de separação absoluta de bens (art. 842).

Os primeiros dias contam

Da intimação, há 10 dias para pedir a substituição do imóvel por outro bem, desde que a troca seja menos onerosa para quem deve e não prejudique o credor (CPC, art. 847). Penhora incorreta ou avaliação errada se contestam por simples petição em 15 dias da ciência do ato, tanto na execução de título (art. 917, § 1º) quanto no cumprimento de sentença (art. 525, § 11).

Na execução de título extrajudicial, ainda no prazo dos embargos, quem reconhece a dívida pode depositar 30% do valor, com custas e honorários, e pedir para pagar o restante em até 6 parcelas mensais (art. 916).

Quando o imóvel não pode ser penhorado

O imóvel residencial próprio da família é impenhorável e não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza (Lei 8.009/1990, art. 1º). A proteção vale para um único imóvel usado como moradia permanente; havendo mais de um, ela recai sobre o de menor valor, salvo registro em sentido diverso (art. 5º). O STJ estende a proteção ao imóvel de pessoa solteira, separada ou viúva (Súmula 364) e ao único imóvel residencial alugado a terceiros quando o aluguel sustenta a família ou paga a moradia dela (Súmula 486).

A própria lei traz exceções (art. 3º): a dívida do financiamento da compra ou da construção do imóvel, a pensão alimentícia, os impostos, taxas e contribuições do próprio imóvel, como o IPTU, a hipoteca dada pelo casal em garantia e a fiança em contrato de locação, entre outras. A pequena propriedade rural trabalhada pela família também é impenhorável (CPC, art. 833, VIII).

Imóvel penhorado por dívida de outra pessoa

Quem não é parte no processo e teve o imóvel penhorado defende-se por embargos de terceiro (CPC, art. 674). É o caso do cônjuge que defende a sua meação e do sócio atingido por uma desconsideração da personalidade jurídica da qual não participou. Na execução, o prazo vai até 5 dias depois da arrematação, sempre antes da assinatura da carta (art. 675). O comprador com compromisso de compra e venda, ainda que sem registro, também pode embargar (Súmula 84 do STJ).

Se o imóvel é indivisível e só uma parte pertence ao devedor, a quota do coproprietário ou do cônjuge que não deve é paga com o dinheiro da venda, e eles têm preferência para arrematar em igualdade de condições (CPC, art. 843).

O que ainda dá para fazer antes do leilão

O executado é avisado do leilão com pelo menos 5 dias de antecedência (CPC, art. 889, I). Lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz, ou, sem mínimo fixado, abaixo de 50% da avaliação, é preço vil e não pode ser aceito (art. 891). Até a adjudicação ou a alienação, quem deve pode remir a execução, pagando a dívida atualizada com juros, custas e honorários (art. 826).

Depois que o auto de arrematação é assinado, a venda é considerada perfeita e irretratável, e desfazê-la fica restrito a hipóteses como preço vil ou outro vício (art. 903). Por isso, quanto mais cedo o caso é examinado, mais caminhos ficam abertos.

Em Belo Horizonte e em Minas Gerais

O escritório atende em Belo Horizonte, presencialmente e on-line, casos de imóvel penhorado em processos da Justiça estadual (TJMG), da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho. A primeira leitura é sempre a mesma: a certidão atualizada da matrícula, emitida pelo Registro de Imóveis da região do imóvel, e a cópia do processo em que a penhora foi feita.