Recebeu notificação de usucapião sobre o seu imóvel em Belo Horizonte: como se defender

A notificação do cartório: 15 dias e o silêncio

A usucapião pode ser pedida diretamente no Registro de Imóveis, por advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-A). O titular do imóvel que não assinou a planta é notificado para manifestar consentimento em 15 dias, e, desde a Lei 13.465/2017, o silêncio é interpretado como concordância (§ 2º); se não for encontrado, a notificação é feita por edital, com o mesmo efeito (§ 13). Muitos textos ainda repetem a regra antiga, em que o silêncio valia como discordância. A notificação deve avisar expressamente que a falta de resposta vale como anuência (Provimento 149/2023 do CNJ, art. 407, § 5º). Por cautela, o prazo deve ser contado em dias corridos.

Há um risco a mais: a notificação pode ser dispensada quando o requerente apresenta justo título ou instrumento que mostre relação jurídica com o titular, com prova de quitação e certidão do distribuidor (Provimento 149/2023, art. 410). A impugnação justificada leva o pedido ao juiz; a injustificada não é admitida pelo registrador (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 10), e o cartório tenta antes a conciliação (Provimento 149/2023, art. 415). Em Belo Horizonte, o pedido corre no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.

Na Justiça: citação, contestação e revelia

Na ação de usucapião, os vizinhos são citados pessoalmente, salvo quando o imóvel é unidade de condomínio, e os interessados incertos, por edital (CPC, arts. 246, § 3º, e 259, I). A contestação vem em 15 dias úteis (arts. 219 e 335), contados da última citação quando há vários réus (art. 231, § 1º). Sem contestação, presumem-se verdadeiros os fatos alegados pelo autor (art. 344), salvo se outro réu contestar ou se as alegações forem inverossímeis (art. 345).

Num caso de Minas Gerais, a Quarta Turma do STJ decidiu, por maioria, que a falta de citação do proprietário torna a sentença absolutamente ineficaz, e a do vizinho gera nulidade relativa, se houver prejuízo (REsp 1.432.579-MG). Quem descobre depois uma usucapião declarada sem a sua citação pode questionar a sentença.

Inquilino, caseiro e parente não têm posse de dono

Os atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse (Código Civil, art. 1.208). O caseiro ou empregado que conserva o imóvel em nome do dono é detentor, não possuidor (art. 1.198), e a posse direta do inquilino ou do comodatário não anula a do proprietário (art. 1.197). Salvo prova em contrário, a posse mantém o caráter com que foi adquirida (art. 1.203).

O STJ confirma que a detenção ou a mera tolerância do proprietário no uso do bem por outra pessoa não leva à posse apta à usucapião (AgInt no AREsp 2.306.673-SP, 2024). Contratos de aluguel, comodato, recibos e mensagens que mostrem a permissão são a prova central da defesa.

O herdeiro que ficou no imóvel da família

Até a partilha, a herança é indivisível e regida pelas regras do condomínio (Código Civil, art. 1.791, parágrafo único). O STJ admite que o herdeiro com posse exclusiva peça usucapião em nome próprio (AgInt no AREsp 2.355.307-SP, 2024), mas, em junho de 2026, a Quarta Turma decidiu que os requisitos não se evidenciam quando o descendente ocupa o imóvel do ascendente, em herança ainda indivisa, em contexto de administração familiar, e que normalmente a usucapião entre herdeiros não se sustenta (AREsp 2.983.084-AL, Informativo 894).

Para os demais herdeiros, a saída costuma ser outra: a extinção do condomínio, com a venda do imóvel e a repartição do preço (Código Civil, art. 1.320).

O prazo da posse e o que o interrompe

Contestar a usucapião não interrompe o prazo: a contestação se opõe ao pedido, não à posse, e o tempo pode completar-se durante o processo (STJ, REsp 1.361.226-MG, 2018, e REsp 1.909.276-RJ, 2022). As causas que interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião (Código Civil, arts. 1.244 e 202), e a citação do ocupante em ação reivindicatória do proprietário interrompe o prazo, ainda que a ação seja julgada improcedente, desde que fiquem evidentes o exercício inequívoco do direito e a boa-fé do autor (STJ, AREsp 1.542.609, notícia de 2021). Por isso, o proprietário que sabe da ocupação age antes de o prazo se completar.

Imóveis que não podem ser usucapidos

Imóveis públicos não são adquiridos por usucapião (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único; Código Civil, art. 102; Súmula 340 do STF). O STJ estende a regra ao imóvel da Caixa vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (REsp 1.448.026-PE), ao imóvel do sistema adquirido com recursos públicos, ainda que abandonado (REsp 1.874.632-AL), e ao imóvel de sociedade de economia mista afetado a serviço público essencial (REsp 2.173.088-DF). A ocupação em Área de Preservação Permanente não gera usucapião (REsp 2.211.711-MT, 2025).

A decretação da falência interrompe o prazo sobre os bens da massa (REsp 1.680.357-RJ), e a liquidação extrajudicial impede a sua fluência (REsp 1.876.058-SP). O escritório atende em Belo Horizonte, presencialmente e on-line, proprietários, herdeiros e vizinhos notificados.