ITBI pago a mais em Belo Horizonte: como pedir a diferença cobrada pela avaliação da Prefeitura

O que mudou no ITBI de Belo Horizonte

Em Belo Horizonte, o ITBI é regido pela Lei municipal 5.492/1988, com alíquota de 3% desde 1º de maio de 2014, e é pago pelo comprador (art. 6º). Pela redação do art. 5º, § 1º, que a própria Prefeitura ainda descreve na sua página do imposto, o valor da base era determinado pela avaliação da administração tributária, feita com base no Cadastro Imobiliário, ou pelo valor declarado pelo contribuinte, se este fosse maior.

A Lei 11.530/2023, publicada em 29 de junho de 2023, mudou a regra: a base passou a ser o valor declarado pelo contribuinte como o valor real da transação, e não mais o valor estimado pela Prefeitura. Hoje, segundo a Prefeitura, o valor declarado na DTIIV se presume verdadeiro e equivalente ao de mercado e só pode ser desconsiderado depois da instauração de processo administrativo.

O que o STJ decidiu no Tema 1.113

Em 24 de fevereiro de 2022, a Primeira Seção do STJ fixou, em recurso repetitivo (REsp 1.937.821), três teses: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU; o valor da transação declarado pelo contribuinte se presume condizente com o valor de mercado, e o fisco só pode afastá-lo por processo administrativo próprio (CTN, art. 148); e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com um valor de referência estabelecido unilateralmente.

Tese de recurso repetitivo deve ser observada por juízes e tribunais (CPC, art. 927, III). No cadastro do STJ, o tema consta com recurso extraordinário pendente, ponto que entra na análise de risco de cada caso.

Quem tem direito e quanto

Tem direito quem pagou o ITBI, em regra o comprador, quando a base usada foi a avaliação da Prefeitura e ela superou o valor real da compra declarado na transação. A diferença é a alíquota aplicada sobre o excesso: num imóvel comprado por R$ 500 mil e avaliado pela Prefeitura em R$ 600 mil, o ITBI de 3% foi de R$ 18 mil em vez de R$ 15 mil, e os R$ 3 mil pagos a mais são o valor a restituir, com atualização.

O pedido parte do valor declarado ser o valor real da compra, comprovado pela escritura, pelo contrato e pelos comprovantes de pagamento. Quando o valor declarado ficou abaixo do mercado, a Prefeitura pode defender a sua avaliação, e o caso pede exame mais cuidadoso antes de qualquer pedido.

O prazo de 5 anos corre todo mês

O direito de pedir a restituição se extingue em 5 anos, contados da extinção do crédito tributário, que no ITBI é a data do pagamento (CTN, art. 168, I). Como o imposto é pago antes da escritura ou do registro, a contagem começa nessa data, e a cada mês um novo grupo de compradores perde o direito. Os pagamentos feitos sob a regra antiga, até a Lei 11.530/2023, são os que concentram as diferenças.

Como pedir e o que reunir

Há dois caminhos: o pedido administrativo à Secretaria Municipal de Fazenda e a ação de restituição do indébito na Justiça. Se o pedido administrativo for negado, a ação para anular essa decisão prescreve em 2 anos (CTN, art. 169). A escolha depende do valor, da prova e do tempo que ainda resta no prazo de 5 anos.

Documentos: a guia e o comprovante de pagamento do ITBI, a declaração da transação (DTIIV) com o valor declarado, a avaliação da Prefeitura, a escritura ou o contrato e a matrícula com o registro. O escritório atende em Belo Horizonte, presencialmente e on-line, compradores pessoas físicas e empresas, e faz a conta da diferença antes de qualquer pedido.