Casa sem habite-se em Belo Horizonte: como tirar a Baixa de Construção e averbar

O que é a Baixa de Construção e o que ela destrava

Pelo Código de Edificações de Belo Horizonte, a edificação só pode ser habitada, ocupada ou utilizada depois da Certidão de Baixa de Construção (Lei 9.725/2009, art. 31). O responsável técnico comunica a conclusão da obra, e a certidão sai depois da vistoria que confere a execução com o projeto aprovado (arts. 32 e 33). Se a obra foi concluída com alterações, apresenta-se o levantamento da situação existente para que a Prefeitura verifique se ela atende à legislação (art. 33, § 1º).

A Baixa é um dos documentos que o Registro de Imóveis exige para averbar a construção. Sem a averbação, a matrícula continua descrevendo só o lote: é isso que costuma travar o financiamento bancário na venda e complicar o inventário e a partilha.

Regularizar na Prefeitura de Belo Horizonte

A Lei 9.074/2005 permite regularizar edificações em desconformidade com os parâmetros da legislação urbanística, desde que comprovadamente existentes na data de corte. Segundo a Prefeitura, a Lei 11.792/2024 levou essa data para 18/12/2024. Obra concluída depois disso se regulariza pela legislação em vigor e precisa atender aos parâmetros atuais.

O projeto de regularização é elaborado por arquiteto ou engenheiro a partir da edificação como ela está e é protocolado pelo Portal de Edificações, integrado ao BH Digital. Aprovado o projeto, a Prefeitura calcula os valores devidos pelas irregularidades (regularização onerosa) e emite a guia, com vencimento em 30 dias. O pagamento ou o início do parcelamento deve ocorrer em até 12 meses da aprovação, sob pena de arquivamento; depois do vencimento incidem juros pela Selic e multa. A Baixa só é emitida com a quitação integral.

A Prefeitura prevê modalidades próprias da Lei 9.074/2005 para imóvel de menor valor venal cujo proprietário não tenha outro lote em Belo Horizonte. Construção em desacordo com a legislação leva à comunicação do proprietário para regularizar, e a Baixa é negada se a regularização não ocorrer em até 12 meses (Lei 9.725/2009, art. 34).

A certidão da obra na Receita Federal

Para averbar a construção, o proprietário apresenta ao cartório a certidão de regularidade fiscal da obra, negativa ou positiva com efeitos de negativa (Lei 8.212/1991, art. 47, II). Ela é emitida pela Receita depois da aferição da obra no Sero, o serviço eletrônico de aferição de obras (IN RFB 2.021/2021).

Nenhuma contribuição é devida quando a construção é residencial unifamiliar, de uso próprio, de tipo econômico e feita sem mão de obra assalariada, observadas as exigências do regulamento (Lei 8.212/1991, art. 30, VIII). Nesse caso, a própria lei afasta a exigência da certidão para a averbação (art. 47, II).

A averbação no Registro de Imóveis

A edificação é averbada na matrícula do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4), com a Baixa da Prefeitura e a certidão da obra. A partir daí, a matrícula passa a descrever a casa, e não só o terreno.

Há uma exceção federal: o habite-se é dispensado para averbar casa residencial urbana unifamiliar, de um só pavimento, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda (Lei 6.015/1973, art. 247-A).

Quando o problema começa no lote

Regularizar a construção pressupõe o título do terreno. Se o lote não está no nome de quem construiu (compra por contrato particular, herança sem inventário, lote de loteamento irregular), o primeiro passo é o título: escritura, adjudicação compulsória, inventário ou usucapião, conforme o caso.

Em Belo Horizonte e em Minas Gerais

O projeto de regularização é assinado por arquiteto ou engenheiro. A parte jurídica é a que o escritório conduz, presencialmente em Belo Horizonte ou on-line: título do lote, matrícula, defesa em auto de infração, inventário e averbação. Nos demais municípios de Minas Gerais, a regularização segue a lei de cada cidade, e a parte federal (certidão da obra e averbação) é a mesma.