Execução por dívida de condomínio em BH: o apartamento pode ir a leilão, e onde mora a defesa

A cobrança do condomínio vai direto para a execução

As contribuições ordinárias e extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, quando comprovadas por documento, são título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Por isso o condomínio não precisa de uma ação de cobrança antes: entra com a execução, e o devedor é citado para pagar em 3 dias (art. 829). Sem pagamento, segue a penhora, em regra do próprio apartamento.

Quem é citado tem 15 dias para os embargos à execução (art. 915). No mesmo prazo, quem reconhece a dívida pode depositar 30% do valor, com custas e honorários, e pedir para pagar o restante em até 6 parcelas mensais, com correção e juros de 1% ao mês (art. 916).

Por que o imóvel da família pode ir a leilão

O imóvel residencial da família é, em regra, impenhorável (Lei 8.009/1990, art. 1º). A própria lei abre exceção para a cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel (art. 3º, IV), e o STJ aplica essa exceção às despesas de condomínio do próprio imóvel. Na execução do condomínio, portanto, a defesa do bem de família em regra não funciona.

Isso não quer dizer perda imediata. Entre a penhora e a arrematação há avaliação e leilão; lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz, ou, sem mínimo, abaixo de 50% da avaliação, é preço vil (CPC, art. 891), e até a adjudicação ou a alienação o devedor pode pagar a dívida com os acréscimos e encerrar a execução (art. 826).

Onde mora a defesa: a conta

A maior parte das defesas em execução de condomínio está no valor cobrado. Cada parcela prescreve em 5 anos, contados do dia seguinte ao vencimento (Código Civil, art. 206, § 5º, I; STJ, Tema 949). A multa por atraso é de até 2% sobre o débito, e os juros são os da convenção ou, se ela não os prevê, de 1% ao mês (Código Civil, art. 1.336, § 1º). Rateio extraordinário que não está na convenção nem foi aprovado em assembleia não serve como título executivo (CPC, art. 784, X).

Quem alega cobrança acima do devido precisa apontar nos embargos o valor que entende correto, com a planilha da conta, sob pena de o argumento nem ser examinado (CPC, art. 917, III e §§ 3º e 4º). Parcelas já pagas, encargos em duplicidade e honorários fora do título também entram nessa conta.

Vendeu o apartamento e o condomínio cobra o antigo dono

Quem responde pela taxa não é definido pelo registro da venda, mas por quem estava na posse do imóvel com ciência do condomínio. Se o comprador já estava na posse e o condomínio sabia da venda, o vendedor não responde pelas parcelas desse período (STJ, Tema 886).

Já quem compra responde pelas dívidas do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Antes de comprar um apartamento, por isso, pede-se a declaração de quitação do condomínio.

Em Belo Horizonte e em Minas Gerais

O escritório atende em Belo Horizonte, presencialmente e on-line, condôminos executados em processos do TJMG. Para a primeira leitura: a citação ou a cópia do processo, a planilha do débito, a convenção e as atas das assembleias que aprovaram os rateios cobrados.